پایان نامه با کلمات کلیدی دیوان عالی کشور، عقود معین، قانون مدنی، سند رسمی

یا از امارات و قراین کشف شود، بیع محقق شده است.مثل این که ملک به تصرف خریدار داده شده باشد و یا او در زمین احداث بنایی کرده باشد و مورد اعتراض فروشنده واقع نشده باشد.ولی اگر هیچ قرینه ای بر این قصد وجود نداشته باشد و تصریحی هم به بیع بودن نشده باشد، باید قولنامه را صرفا” تعهد به بیع دانست نه خود بیع.
البته در اموال غیر منقول و منقولی که نیاز به تنظیم سند رسمی برای انتقال دارند، اصل ثبت رسمی انتقال است و اگر دلیلی بر وقوع بیع به واسطه قولنامه نباشد، باید آن را حمل بر تعهد بیع نمود.به بیان دیگر در قولنامه، اصل تعهد بر بیع بودن است مگر آن که خلاف آن ثابت شود.
۲-۲-۵- مذاکرات ابتدایی :
اگر چه وعده ی قرارداد یا قولنامه پس از توافق در مورد یک قرارداد مقدماتی که حاصل آن تعهدی مبتنی بر اراده طرفین می باشد شکل می گیرید، ولی پیش از این قرارداد مرسوم است که طرفین شخصا” یا با واسطه ی دلال و بنگاه معاملات ملکی درباره موضوع قرارداد و خصوصیات آن و ثمن معامله و نحوه ی پرداخت و مهلت انجام تعهد و انتقال مورد معامله گفتگوی مقدماتی انجام دهند که اگر توافق حاصل شد، قولنامه تنظیم می گردد وگرنه خیر.این مذاکرات اگر چه کمتر مورد توجه می باشد ولی از جهاتی مفید است.توافق و قرارداد مبتنی بر آن مقدار از مذاکرات که مورد تفاهم واقع شده انجام می گردد.در تفسیر قرارداد و مفهوم واقعی، آن چه که اراده مشترک بر آن قرار گرفته سهم موثری دارد.قرارداد که مخلوق اراده طرفین می باشد بر آن ها حاکم است و گفتگوی مقدماتی مفاد و هدف قرارداد را روشن می سازد و به دادرس امکان آن را می دهد تا در جریان تراضی قرار گیرد و اراده ی طرفین را دریابد(کاتوزیان، ۲۸۹:۱۳۸۹)مثلا فرض کنیم که در مورد متعلقات مورد معامله بین طرفین اختلاف باشد، در این جا مذاکرات ابتدایی شاید بتواند برای روشن شدن قضیه و کشف اراده طرفین موثر باشد.آن چه مورد توجه می باشد این است که آیا با انجام مذاکرات ابتدایی و پیش از توافق به ایجاب و قبول در معامله، رابطه ی حقوقی ویژه ای بین طرفین ایجاد می شود که آنان را متعهد سازد، یا باید گفت در این مرحله هیچ سبب قانونی آن دو را به هم مربوط نمی کند و آزادی ادامه یا قطع گفتگو را از آنان نمی گیرد؟آن چه مسلم است هیچ کس را نمی توان به استناد آغاز گفتگو درباره ی تعیین شرایط قرارداد به بستن آن پیمان اجبار کرد یا تنها به این دلیل که چرا از ادامه آن و بستن پیمان منصرف شده، مسئول شناخت.معهذا ممکن است در این مرحله یک طرف مرتکب تقصیر شود و از این جهت زیانی بر طرف دیگر وارد آید.در این صورت وارد کننده ی زیان بر طبق قواعد عمومی مسولیت مدنی ضامن و مکلف به جبران خسارات وارده خواهد بود.(اشراقی، ۴۵:۱۳۹۲)
۲-۲-۶- سیر تاریخی قولنامه:
قبل از این که قولنامه به صورت امروزی در معاملات غیر منقول مرسوم شود، قول و قرار از دیرباز در معاملات بین بازرگانان و مردم عادی معمول بوده، بدون این که مستند به نوشته ای باشد.به همان اندازه که وفای به عهد نیکو و پسندیده بود، نقض عهد ناپسند و مذموم شمرده می شد.لذا طرفین نسبت به قولی که به هم می دادند خود را پای بند می دانستند.نصایح و دستورات بزرگان نیز بر اجرای عهد و مقید بودن به قول و وعده ای است که اشخاص به هم می دهند(جلیلی، ۶۸:۱۳۸۱)
قول و قرار هنوز هم در معاملات بازار و بین مردم مورد عمل می باشد.منشا قول و قرار و اعتبار آن را عرف باید دانست، عرف و عادت خالق آن است می توان گفت به تدریج که روابط اجتماعی پیچیده تر شد و همچنین معاملات از صورت نقدی خارج گردید و خرید و فروش اموال غیر منقول جزء عقود تشریفاتی قرار گرفت و قولنامه به صورت امروزی و مکتوب در آمد و نقش آن امروزه در معاملات غیر منقول بسیار زیاد است به نحوی که اکثر این معاملات با قولنامه پایه گذاری و سپس تحقق می یابد(طاهری، ۴۵:۱۳۵۴)کمتر معامله خانه یا زمینی است که بدوا” قولنامه ای بین طرفین تنظیم نگردد.به تبع این امر و بر اساس نیاز خریدار و فروشنده و ایجاد تسهیلات در خرید و فروش املاک، شغلی به نام مشاور املاک یا بنگاه معاملات ملکی هم به وجود آمد که نقش دلال و واسطه را دارد و در زمان حاضر این معاملات بیشتر از طریق همین واسطه ها صورت می گیرد و قولنامه هم اکثرا” در همین محل ها تنظیم می گردد و از آن جا که اطلاعات حقوقی متعاقدین و مسولین این محل ها کم است تنظیم این سند به نحوی صورت می گیرد که مشکلات زیادی را در صورت بروز اختلاف بین طرفین ایجاد می نماید.در سالییان اخیر احساس می گردد تغییراتی در متن قولنامه به عمل آمده است و واسطه ها در تنظیم این اسناد سعی دارند بر این که تضمینات اجرای تعهدات طرفین را محکم تر نمایند و نیز بر حسب ذوق و سلیقه محاکم و استنباط آن ها از این اسناد آن ها را تنظیم کنند.زیرا بعضی از قضات این قرارداد ها و تعهدات ناشی از آن ها را در قالب عقود معین و در شرط ضمن آن عقد می پذیرند و قولنامه ها بعضا” در این قالب ها تنظیم می گردد.در گذشته کمیسیونی در وزارت دادگستری تشکیل گردید تا فرم های جامعی تنظیم و از گوناگونی آن ها جلوگیری شود و حتی حالت رسمی داشته باشد ولی نتیجه کار ناتمام ماند.(جلیلی، ۶۹:۱۳۸۱)البته لازم به ذکر است از آن جا که قراردادهای خصوصی نمی تواند محصور شود، تهیه فرم اگر چه تا حدودی ارشادی و هدایت کننده خواهد بود اما چندان کار آمد نمی تواند باشد.
متاسفانه یکی از دلایلی که به نظر می رسد موجبات تفرق ماهیتی و معنایی قولنامه را فراهم آورد، تحقیقاتی است که برخی از نویسندگان محترم در ارائه مبنای تاریخی این واژه با سیر در متون عربی ارائه داده اند.قیاس این واژه با بیع و خاصه بیع عربون که به نظر برخی صاحب نظران می تواند مبنای تاریخی قرار گیرد قیاس مع الفارق می باشد(ابرام، ۳۱:۱۳۷۵)چون همان طور که اشاره شد، قولنامه واژه ای مختلط از دو کلمه عربی، عرفی، پهلوی و فارسی بوده که زبان عرف بر پایه سندی که مبنای قول و پیمان قرار می گیرد آن را پدید آورده است و اساسا” واژه معادل و ترجمه شده ای نیست.سیر و غور در لغات عربی و قرار دادن واژه ای معادل به نام بیع نا خواسته موجب می گردد الزامی قراردادی که بیع خود در قالب آن قرار می گیرد، تبدیل به عقدی از عقود معین با شرایط خاصه تحقق شود و حال آن که هدف جامعه و به تبع آن قانونگذار در وضع ماده ۱۰ قانون مدنی چنین نبوده است.(اشراقی، ۴۷:۱۳۹۲)
قولنامه در مدت پنجاه سال اخیر تغییرات عمده یافته است و متن آن بیشتر حاصل فکر مردم عامی بدون اطلاعات حقوقی کافی بوده است.قولنامه های اولیه خیلی ساده و فقط برای وعده انجام معامله بوده است ولی به موازات رشد معاملات و ترقی قیمت ها در شهرهای بزرگ و اهمیت یافتن امر دلالی و واسطه گری، دیگر آن متنهای اولیه جوابگوی مشکلات حاصله از نقض قولنامه ها و اختلافات حاصله نیست و اخیرا” اتحادیه مشاورین املاک با صلاح دید حقوقدانان متن واحد قولنامه ای تهیه و با توجه و استناد به ماده ۱۰ قانون مدنی ایران در دسترس اعضای اتحادیه قرار داده است و مورد استقبال مردم نیز قرار گرفته است و از بروز بسیاری از مشکلات و تخلفات جلوگیری کرده است(اختری، ۸۲:۱۳۷۸)
۲-۲-۷- توصیف قولنامه :
در دعاوی مربوط به قراردادها، شناسایی رابطه ایجاد شده از نظر آثاری که می تواند داشته باشد برای محاکم قابل اهمیت است.توصیف اسناد عادی تنظیمی بین متعاملین یکی از دشواری های کار محاکم است و بر اثر این اختلاف نظرها رویه های مختلفی اتخاذ شده است.بررسی این مطلب که سند ارائه شده قولنامه است سند بیع یا اجاره یا صلحنامه و یا عقد و قرارداد، قابل توجه می باشد.
همانطور که پیش تر بیان نمودیم در قانون مدنی وعده ی بیع پیش بینی نشده، ناچار رویه قضایی باید این مشکل را حل نماید.باید دید چه عواملی مورد توجه می باشد.در رابطه با عقود معین، قانون عوامل شناسایی آن ها را معین نموده و با تطبیق موضوع سند با ظوابط تعیین شده از سوی قانونگذار موضوع حل می گردد.ولی گاهی مسائلی عنوان می شود که در بردارنده چند قرارداد است و تحت عنوان یک قرارداد آورده شده است.اسنادی که طرفین قرارداد شخصا” یا با مشاوره ی دیگران تنظیم می نمایند، به علت عدم آگاهی از مسایل حقوقی از نظر شناسایی ماهیت آن مشکلاتی را به وجود آورده.گاه منافع اطراف ایجاب می نماید که ماهیت سند را طور دیگری جلوه دهند.مثلا” فروشنده مفاد سند را بیع دانسته و به علت مخالفت مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک آن را قابل ترتیب اثر در محکمه نمی داند.دیگری مفاد آن سند را قولنامه دانسته، تقاضای الزام فروشنده را به انتقال رسمی می نماید.دادرس باید با توجه به ظوابطی که دارد مقصود طرفین و نوع التزاماتی را که طرفین به عهده گرفته اند، شناسایی کند.مبایعه نامه یا قولنامه یا صلح نامه و الفاظ خریدار و فروشنده و تعیین مورد معامله همیشه به صورت واقعی و حقیقی ذکر نمی شود.مجموعه الفاظ و مفاد سند می تواند راه گشایی برای شناخت نوع عقد یا قرارداد باشد.نتیجه ای که از این بحث گرفته می شود، قابل اهمیت است.اگر سند حکایت از نقل و انتقالات در املاک را داشته باشد، از جهت این که هر نوع نقل و انتقال مطابق مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک باید در دفتر اسناد رسمی انجام شود، از نظر قانون قابل پذیرش نیست.ولی اگر در سند مذکور فروشنده تعهد بر انتقال نموده و خریدار نیز متقابلا” با پذیرش موضوع، تعهد به خرید نموده باشد، این سند قولنامه تلقی و در محاکم معتبر است.(اشراقی، ۴۷:۱۳۹۲)
رای شماره ۴۷۹ مورخه ۵/۴/۱۳۳۱ دیوان عالی کشور در این خصوص قابل توجه است.در رابطه با توصیف مستند دعوی اخیر نیز پرونده ای در هیت عمومی دیوان عالی کشور به عنوان اصراری مطرح شده که در آن یکی از شعب حقوقی یک تهران مستند دعوی به شرح این استدلال بیع دانسته و دیوان عالی کشور موضوع را تعهد به انجام بیع دانسته است که رای آن به شرح ذیل است :
«در خصوص دعوی خانم….علیه خانم……دائر به الزام به تنظیم سند رسمی انتقال پلاک شماره…….مورد قرارداد عادی مورخ ۲۵/۱/۶۷ اگر چه در قرارداد مذکور مبلغ شش میلیون ریال از ثمن معامله به خوانده پرداخت شده و پرداخت مابقی وجه که پنج میلیون و دویست هزار ریال می باشد موکول به زمان تنظیم سند رسمی گردیده لیکن با توجه به اظهارات خواهان در جلسات این دادگاه و مورد تایید قرار دادن آن از جانب خوانده در همان جلسات، خواهان به منظور تهیه پول قیمت آپارتمان مورد معامله به شرحی که سند عادی و تکمیله پیوست آن دلالت دارد، ساختمان خویش را به مبلغ چهار میلیون و چهارصد هزار ریال به فروش رسانیده و تمامی پول آن را دریافت نموده است.خوانده نیز اظهار داشته که به خواهان گفته منزلش را بفروشد تا با پول

این مطلب مشابه را هم بخوانید :   پایان نامه با واژه های کلیدیاعاده دادرسی، روش تحقیق، دیوان عالی کشور، قانون جدید

Related articles

پایان نامه با کلمات کلیدی قانون مدنی، فقه امامیه، حقوق اروپایی، ضمن عقد

خواسته های طرفین عقد است.پس اگر آنان نخواهند که خود را ملزم به کاری سازند، از عقدی که به وجود آورده اند هیچ دینی به بار نخواهد آمد.همچنین قید عبارت«طرف نمی تواند به هیچ وجه او را مجبور به ازدواج کرده و…..» تنها در صورتی معقول است که طرفین تعهد بر ازدواج کرده باشند و […]

Learn More

پایان نامه با واژه های کلیدی اعاده دادرسی، اعتبار امر مختوم، تجدیدنظرخواهی، دیوان عالی کشور

فوق‌العاده می‌باشد. روش‌های عادی اعتراض نسبت به آراء عبارتند از واخواهی، تجدیدنظرخواهی که علی‌الاصول نسبت به تمامی موضوعات قابل اعمال هستند و مقید به جهات خاصی نیست. طرق فوق‌العاده شکایت از احکام قطعی در امور کیفری صرفاً در قانون ما یک روش پیش‌بینی شده است که اصطلاحاً به آن اعاده دادرسی می‌گویند. منظور اثر طرق […]

Learn More

منابع پایان نامه ارشد درباره اعاده دادرسی، روش تحقیق، دیوان عالی کشور، قانون جدید

رأی، طرق فوق العاده اعتراض، دیوان عالی کشور، اعاده دادرسی، رأی خلاف بیّن شرع ۱-۱- مقدمه با توجه به اینکه آراء صادره مبنی بر محکومیت پس از قطعیت لزوماً مطابق قانون می‌بایستی اجرا گردد چه بسا ممکن است که این احکام مبتنی بر اشتباه باشد. قانون گذار علاوه بر طریق عادی اعتراض نسبت به احکام […]

Learn More

دیدگاهتان را بنویسید