پایان نامه با کلمات کلیدی قانون مدنی، سند رسمی، اسناد و املاک، زبان حقوقی

قولنامه به سندی اطلاق می شود که معمولا” عادی است و در بردارنده قرارداد و توافقی است برای انجام معامله در آینده بین دو یا چند شخص که قبل از معامله اصلی تنظیم می شود، به این صورت که در فاصله بین وعده معامله تا انجام آن، مالک مال مورد معامله را به غیر واگذار نکند و طرف مقابل در موعد مقرر معامله اصلی را نسبت به آن مال انجام دهد و به عنوان ضمانت اجرای این تعهدات، طرفین وجه التزامی هم عرفا” مقرر می نمایند(رستمی، ۱۱۳:۱۳۹۰)
دکتر شهیدی هم تقریبا” تعریفی مانند تعاریف فوق از قولنامه دارند، ایشان می نویسند: در روابط بین اشخاص مواردی پیش می آید که نیاز به تشکیل بیع برای دو طرف احساس می شود ولی زمینه انشای فعلی آن یا تنظیم سند رسمی انشاء به علت فقدان شرایط قانونی تشکیل عقد یا تنظیم سند رسمی تشکیل عقد و یا به دلیل ناتوان بودن یکی از دو طرف یا هر دو طرف برای اجرای مفاد عقد و تسلیم آن چه به وسیله عقد بر عهده او مستقر می شود، فراهم نیست.که در زمینه مثالی مانند مثال مزبور می زنند(شهیدی، ۱۷:۱۳۸۷)
دوم- دومین حالت قراردادهای مقدماتی زمانی پیش خواهد آمد که در سند تنظیمی، خریدار و فروشنده نسبت به انجام معامله ای اقدام نمایند که مطابق قانون باید به ثبت برسد.یعنی طرفین با تعیین مبیع و ثمن و سایر شرایط معامله ای را انجام دهند.در این موارد نیز دو حالت پیش می آید:گاهی در سند علاوه بر موارد مذکور فروشنده تعهد به تنظیم سند رسمی و امضای آن می نماید که این سند با توجه به عرف، قولنامه محسوب و در محاکم قابل پذیرش می باشد.ولی چنانچه فاقد تعهد فوق باشد و سند هم افاده بیع بنماید چنین سندی قولنامه نیست.بلکه مبایعه نامه است(اشراقی، ۴۳:۱۳۹۲) و این که معتبر است یا خیر اختلاف نظر وجود دارد که موضوع آن خارج از بحث این پژوهش است اما اجمالا” می توان گفت که عده ای اعتقاد دارند که بر طبق مواد ۴۷ و ۷۸ قانون ثبت اسناد و املاک این مبایعه نامه نباید در محاکم و ادارات دولتی پذیرفته شود زیرا از موارد مذکور در این ماده است اما به نظر عده ای دیگر که نگارنده هم بر همین نظر است اگر چه طبق این مواد قانون ثبت دولت کسی را مالک می شناسد که نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد اما مبایعه نامه از جهت اثباتی در محاکم قابل پذیرش است.
سوم – در نهایت در حالت سوم قراردادهای مقدماتی ممکن است یکی از طرفین مفاد ایجاب و شرایط آن را انشاء و وقوع عقد را موکول به اراده طرف مقابل نماید.بدین معنی که اگر طرف دیگر به مفاد عقد رضایت و اعلام نماید بدون نیاز به اراده و انشاء دیگری قرارداد تحقق می یابد(در مزایده امکان چنین شرایطی پیش خواهد آمد)با این تفاوت که طرفین در تراضی مقدماتی خود ملتزم به نگاهداری وعده خود نیز شده اند.(اشراقی، ۴۳:۱۳۹۲)البته لازم به ذکر است که در این گونه موارد دو قرارداد وجود دارد: قرارداد مقدماتی و قرارداد نهایی که استفاده از آن با ابلاغ اراده ی یک طرف شروع و با اراده طرف دیگر ضمن انشاء قرارداد مقدماتی اعلام شده و با وجود این هر گاه اجرای این وعده ها با مانع قانونی روبرو شوند و نیاز به انجام تشریفات خاص داشته باشند، سند تنظیمی در حکم تعهد به انتقال است(کاتوزیان، ۳۹۱:۱۳۸۹)
در املاک دو طرف قرارداد ملزم به تعهد خود هستند، به شرطی که هدف آن دو تعهد به بیع باشد.اگر مقصود طرفین تحقق بیع باشد و نقل و انتقال مستلزم تشریفات قانونی باشد، مثلا” مورد معامله مال غیر منقول باشد، ما با مانع قانونی مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک روبرو هستیم ولی اگر مقصود تعهد به بیع باشد این مانع وجود نخواهد داشت.
البته باید به این نکته توجه نمود که در این قرارداد ها متعاملین تعهد انجام بیع را در نظر دارند و از این جهت با مانع قانونی برخورد نخواهند نمود و در صورت عدم انجام تعهد ذینفع می تواند الزام طرف دیگر را به انجام معامله، وفق قانون از دادگاه بخواهد.دادگاه هم در صورت احراز اصالت سند، حکم به الزام خوانده به انجام تعهد و اجرای قرارداد صادر می نماید.زیرا همان طوری که گفته شد دادگاه با این سند حکم به انجام تعهد به معنی انتقال رسمی مورد معامله می دهد و مبنی و مستند قانونی آن مواد ۱۰، ۲۱۹و۲۲۰ قانون مدنی می باشد(اشراقی، ۴۴:۱۳۹۲).
البته در رابطه با وجه التزام که اغلب در قولنامه ها ذکر و مقرر می شود و با تعهد ارتباط و بستگی دارد، با توجه به اهمیت موضوع در بحث جداگانه ای بررسی خواهد شد.
۲-۲-۳- تمیز قولنامه به معنای عام از قرارداد تشکیل بیع :
البته لازم به ذکر است که برخی از اساتید اعتقاد دارند، انتخاب عنوان قولنامه برای موضوع بحث های حقوقی مربوط به وضعیت و آثار تعهدات و قراردادهای مربوط به فروش مال غیر منقول، از جهت تحلیلی، گزینشی صحیح به نظر نمی رسد.زیرا از یک طرف قولنامه در قانون، موضوع تعریف شده ای نیست و منظور از آن در معنای متعارف، نوشته ای عادی است که پیش از تشکیل بیع بین طرفین و معمولا” نسبت به مال غیر منقول با عبارات و مفاهیم گوناگون و متفاوت به وسیله ایشان تنظیم و امضاء می شود و قراردادهایی را در بر می گیرد که منعکس کننده نظریات و اهداف خاص طرفین است و از طرف دیگر، به علت عدم آشنایی تنظیم کنندگان آن با موازین قانونی، مفاد و مندرجات آن غالبا” مبهم و با ظوابط حقوقی غیر منطبق و مفاهیم آن گاهی با هم متناقص است.(شهیدی، ۱۸:۱۳۸۷) همچنین با توجه به این موضوع، ایشان اعتقاد دارند آن چه در عرف عام به نام قولنامه نامیده می شود و بر حسب موارد دارای مندرجات و مفاهیم گوناگون و مبهم است، عنوان مشخص حقوقی نیست و محتوای مشخص حقوقی نداردو نباید به طور کلی محور مباحث حقوقی قرار گیرد.(شهیدی، ۱۹:۱۳۹۰)
همانطور که در تعاریف بالا و دیگر تعاریف مشابه حقوقدانان ملاحظه می گردد، ضمن تاکید بر عادی بودن قولنامه، این نکته نیز مورد توجه قرار گرفته که قولنامه حاوی توافق بر انتقال و تعهد به واقع ساختن عقدی در آینده می باشد که این قرارداد دو طرفه را می توان قرارداد تعهد بر تشکیل بیع دانست.(رستمی، ۱۱۴:۱۳۹۰)به این ترتیب انتخاب قولنامه به عنوان موضوع بحث های مربوط به وضعیت و آثار قراردادهای مربوط به اموال غیر منقول یا منقول یا مربوط به معاملات این اموال منعکس در قولنامه از دو جهت نا صحیح به نظر می رسد: یکی از این حیث که قولنامه سند است نه مسند، و بحث در مورد مسند به جای سند، گونه ای خلط مبحث است.هر چند که بحث از جنبه ارتباط قراردادهای مذکور به نوشته عادی قولنامه دنبال می شود و دیگر از این جهت که محتوای یک قولنامه متداول بین مردم، انحصارا” یک بیع یا قرارداد تشکیل بیع یا تعهد بر خرید و فروش نیست بلکه ممکن است یک قول و وعده ساده بر تشکیل معامله در آینده با یک انشای معلق و یا مفاهیم دیگری که در اصل فاقد ارزش حقوقی است باشد، که در نتیجه تخصیص بحث به بیع یا تعهد بر بیع مال غیر منقول، زیر موضوع قولنامه حتی با حقیقت محتوای همه قولنامه ها سازگار نیست.(شهیدی، ۱۹:۱۳۸۷)
بنابراین در واقع منظور از قولنامه در این پژوهش، نه یک عقد، بلکه سندی حاوی قرارداد تعهد بر تشکیل بیع است و استفاده از واژه قولنامه در واقع به جهت رواج آن در عرف و جهت سهولت کار است.
۲-۲-۴- تمیز قولنامه از مبایعه نامه :
برخی از حقوقدانان ادعا کرده اند که مبایعه نامه همان قولنامه است و نباید به جهت انتخاب عنوان متفاوت، آثار متفاوت را بر آن عنوان بار نمود، ایشان در همین زمینه بیان می دارند: آن چه را که در زبان حقوقی مبایعه نامه می گویند همان چیزی است که در عرف قولنامه نام دارد و نمی توان بر این اساس که لفظ قولنامه و مبایعه نامه باهم متفاوت است آثار حقوقی متفاوتی را بر آن ها بار کرد ایشان در ادامه بیان می دارند که: قولنامه عقد بیع نیست و در مواردی که موضوع قرارداد، انتقال ملک ثبت شده باشد تنظیم سند رسمی الزامی است و این موضوع از نص بند ۱ ماده ۴۶ و ماده ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت که از قواعد آمره مربوط به نظم عمومی است و اساسا برای پایان بخشیدن به اختلافات ملکی به وجود آمده است به روشنی قابل استنباط می‌باشد.ایشان در جواب کسانی که قولنامه را مرکب از قول و نامه می دانند یعنی قول مکتوب و بر این مبنا معتقدند به موجب قولنامه نمی توان الزام متعهد را به انجام تعهدش درخواست کرد و از طرف دیگر مبایعه نامه را با استفاده از تعبیری که واژه بیع (خرید و فروش) در زبان حقوقی دارد قرارداد خرید و فروش می دانند و بر این اساس معتقدند که الزام متعهد مبایعه نامه را به انجام تعهداتش می توان درخواست کرد، بیان می دارند:
قولنامه را نباید مشمول مقررات بیع در قانون مدنی دانست، از جمله ماده ۳۶۲ قانون مدنی که یک سلسله آثار برای عقد بیع بیان می‌کند و نباید موجب انحراف محاکم شود.در قولنامه مالکیت به مشتری منتقل نمی‌شود و مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی و ماده ۶ آیین دادرسی مدنی و مواد ۱۸۳ تا ۳۰۰ قانون مدنی است که قواعد عمومی قراردادها در عقد غیرمعین و معین اجرا می‌شود و مهمترین آنها ماده ۲۱۹ قانون مدنی است و از این لحاظ یک قرارداد الزام‌آور است. (کاشانی، ۴۷:۱۳۸۶)
در جواب این دسته از حقوقدانان باید گفت، اگر چه به اعتقاد ما نیز، قولنامه عقد بیع نیست وهمانطور که پیش تر تحلیل نمودیم، در واقع قرارداد تشکیل بیع در آینده است، اما اعتقاد داریم به هیچ عنوان بر خلاف نظر فوق، مبایعه نامه که سندی است عادی، که حکایت از بیع دارد، قولنامه نیست و بین این دو تمایز اساسی وجود دارد.
بنابراین همانطور که برخی اساتید گفته اند: نکته ای که توجه به آن ضروری به نظر می رسد، تمیز و تفکیک قولنامه از سند عادی دیگری است که در دهه های اخیر در معاملات املاک رواج فراوان یافته و از آن با عنوان فروشنامه یا مبایعه نامه نام برده می شود و عبارت از نوشته ای عادی است که حاکی از وقوع قطعی عقد بیع با تمام ارکان آن و متضمن قصد متعاملین بر انجام بیع و انتقال ملک مورد معامله است و موضوع آن به هیچ وجه، تعهد بر انتقال نیست و باید از قولنامه تمیز داده شود.زیرا یک مبایعه نامه حقوقی، حکایت از قصد متعاملین بر انشای عقد و انعقاد آن به طور کامل دارد و نمی توان آن را تنها به جهت تشریفاتی دانستن عقود راجع به املاک ثبت شده، آن گونه که برخی عقیده دارند، خلاف اراده طرفین تفسیر کرد و نوعی قولنامه تلقی نمود.(رستمی، ۱۱۴:۱۳۹۰)
البته ذکر این نکته لازم است که در برخی موارد، محاکم با اماراتی مثل به تصرف دادن مبیع، بیع را محقق دانسته و از قولنامه استنباط تعهد به تنظیم سند رسمی می نمایند و حکم به الزام به تنظیم سند رسمی می دهند.بنابراین اجمالا” باید گفت که برای تشخیص ماهیت واقعی قولنامه بایستی به قصد طرفین توجه نمود.اگر هدف واقعی از تنظیم قولنامه، بیع باشد و این قصد با تصریح و

این مطلب مشابه را هم بخوانید :   پایان نامه با واژه های کلیدیاعاده دادرسی، دیوان عالی کشور، وحدت رویه، دادگاه هم عرض

Related articles

پایان نامه با کلمات کلیدی دیوان عالی کشور، عقود معین، قانون مدنی، سند رسمی

یا از امارات و قراین کشف شود، بیع محقق شده است.مثل این که ملک به تصرف خریدار داده شده باشد و یا او در زمین احداث بنایی کرده باشد و مورد اعتراض فروشنده واقع نشده باشد.ولی اگر هیچ قرینه ای بر این قصد وجود نداشته باشد و تصریحی هم به بیع بودن نشده باشد، باید […]

Learn More

دانلود پایان نامه با موضوع شرط ضمن عقد، ضمن عقد، طلاق، فقهی و حقوقی

می تواند به تنهایی خود را در برابر دیگری ملتزم سازد ؟یا باید در جستجوی تراضی مبنای التزام بود؟ لازم به ذکر است که آن چه باعث ظهور اختلاف می شود، این است که آیا پای پند شدن گوینده ایجاب، ناشی از خود پیشنهاد است یا التزام اضافی که همراه با آن می شود؟که به […]

Learn More

دانلود پایان نامه درمورد استان تهران، فعالیتهای اقتصادی، شهر تهران، فرصتهای شغلی

مورد میزان رفتوآمد روزانه برای کار است و بررسی توزیی جمعیت و فرصتهای شغلی در منشره تنها تصویری کلی از مسأله ارائه میدهد باید توجه داشت که ری اشتغام جمعیت در شهر تهران معادم ۲۶/۷ درصد و ۰/۷ درصد باالتر از ری اشتغام در منشره است و به طور طبیعی یکی از یامدهای تمرکز کارگاهها […]

Learn More

دیدگاهتان را بنویسید